第269章 商圈选择（求订阅）
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又一次来到学府文苑的售楼处板房，跟前几次来情况截然不同，过来询问购房的人很多，包括柳洁在内的销售人员，基本没有闲着的人。
大学城房产与就读名校挂钩，直接激活房地产市场。
本着一事不劳烦二主，吕冬和宋娜等了一会，柳洁接待完一个客户，很快找过来。
“看你挺忙？”吕冬笑着说道：“这个月业绩要爆炸？”
柳洁拉开椅子坐在俩人对面，说道：“哪比得上你，你现在可是大老板。”
她们吃住都在这边，路口俩店经常去，知道生意有多好。
宋娜很客气，主动接话道：“柳姐，我们又来麻烦你了。”
“什么麻烦不麻烦的。”柳洁做销售的，说话非常好听：“你们这是照顾我。”
她问道：“又准备买房子？”
宋娜说道：“我想买一套住宅。”
吕冬插上一句：“柳姐，价格多照顾一点。”
“没问题，内部最低价。”两边老相识，有些话柳洁说在前面：“吕冬，你就在这一片做生意，应该知道小区的销售状况，这个内部价可不是刚过完年那阵。”
宋娜笑笑：“我们明白。”
柳洁轻轻点头，问道：“具体有什么要求？”
宋娜想了一下：“距离西边的一期商铺近些，出来进去能方便，不需要太大，小点的两室一厅就行。”
柳洁说道：“明白了，我这边有几套，一起过去看看？”
宋娜和吕冬跟着柳洁，出板房往北去，来到有些靠近小区北门的一栋楼，先后看了三楼和四楼，最后来到个一楼。
这些房子都是同样的户型，90平方左右的建筑面积，实际使用面积也能达到80平。
一楼同样带个院子，放点东西很方便。
宋娜征求吕冬的意见：“你觉得哪个好？”
吕冬直接说道：“一楼。”
宋娜多少受到吕冬一些话的影响，问道：“你不是说一楼脏，二楼乱，三楼四楼住高干吗？”
“这个分不同的人。”吕冬说道：“一楼进出方便，叔和婶子进进出出不用爬楼梯，现在他们爬楼梯没问题，年纪再大一些呢？出门买个菜，再爬三楼四楼，得废多大劲？”
目前的社会大环境，就认为一楼不好不值钱，宋娜难免受到影响，听到吕冬说的这些话，赞同：“也是。”
她父母腰腿本来就不大好，这种因为常年劳作带来的身体损耗，不致命却也治不好，随着年龄增长只会越来越严重。
面对吕冬和宋娜俩熟人，柳洁也不做促销，让他们自个做选择。
以她对俩人的认识，既然找过来，肯定要买。
吕冬挨个房间看了一下，布局与他那套一模一样，就是面积小了不少。
给老人买房子，与年轻人买房自住选择上完全不同。
不说别的，曾经最后几年，没有电梯的老式多层住宅，一楼和二楼最值钱，也是最方便的，二楼往上直接掉一个档次。
五楼六楼乏人问津。
吕冬找到主卧里的宋娜，问道：“钱够不够？”
宋娜笑了笑：“够。”
他对这个小区的房子很熟悉，所以没有过多犹豫，出去问道：“柳姐，还能走贷款？”
柳洁说道：“可以，跟以前一样。”
宋娜又打量一遍毛坯房客厅，说道：“咱们回去交定金，明天我叫人过来一起办贷款手续。”
吕冬没有插话，这点贷款对宋娜来说不算事。
办完手续出来，天略微有点发黑，宋娜说道：“咱们去学校吃食堂？”
吕冬刚准备应下来，杜小兵打来电话，让他回公司去一趟，有事情要谈。
“公司的事要紧。”宋娜说道：“你赶紧过去，我去跟我爸妈说一声，他们还不知道。”
吕冬说道：“黑蛋，你这是先斩后奏。”
俩人一起往北边走，宋娜边走边说道：“不先斩后奏，我爸妈说啥都不会让我在这里买房子，他们觉得店铺二楼将就将就就能住，去年冬天那么冷，今年要那样冷，二楼又没法点炉子，人不得冻坏了。”
吕冬说道：“你那房子装修时，直接安暖气。”
青照这地方，目前没有集中供暖，哪怕是新建成的小区，也得自个烧炉子取暖。
宋娜接话道：“对，安暖气！这样还方便，房子哪个屋里都暖和。”
到温馨货栈，宋娜去店里，吕冬返回公司。
一进公司大门，就看到徐曼在老杜边上说话，老杜耷拉着眼皮，一句话都不说。
徐曼看到吕冬进来，立即走开了。
杜小兵跟着吕冬进办公室，说道：“我姐刚从这边走，捎过来一份资料，你看看。”
他将一个厚厚的档案袋给吕冬：“有些是咱们雇人收集来的，有部分是我找人帮忙收集的，基本上能反应几个地区的情况。”
吕冬打开文件袋，取出里面的文件，文件按照对应的调查区域，总计分为四份，分别是——泉南步行金街、大观园商业圈、人民商场商业圈和省大花园广场商业圈。
这是吕氏餐饮公司进军泉南市场开店首选的四个地区，按照吕冬的想法，第一处店铺从中四选一。
进军泉南市场的前期市场调研，基本上都是杜小兵在做，有他家的关系在，很多事情做起来也方便。
虽然吕冬有曾经的记忆，但曾经这个时间段整天胡乱混，根本不了解泉南那边具体详细的情况。
前期市场调查非常有必要。
刚刚拿到手的资料，主要反应四个商圈的房租与治安环境，人流量与年龄构成，周边商户的聚集效应等等。
另外一点，没有反应在资料上，而是依靠吕冬的记忆——商圈未来前景。
进军泉南市场，如果第一步就失败，后续所有计划都会泡汤，最乐观的情况也得延迟很长时间。
所以，吕冬必须要敲定第一步放在哪里。
泉南步行街，省会的中心点，人流量足够大，能辐射周边的五龙潭、大明湖、趵突泉乃至黑虎泉，除了大量的本地人，还有为数众多的游客群体。
天下第一泉和大明湖畔的夏雨荷，名头足够响亮。
缺点很明显，面积大的店铺不好找，房租极为昂贵，不算太远的地方有肯德基和麦当劳。
大观园商圈人流量不亚于步行街，其中充斥着各种特色小吃，比如泉南的油旋和锅贴，还有泉南公认档次最高的快餐店米力乃，著名的大观影城，以及正在建设的大观商场。
缺点同样是房租贵的要死，米力乃在这一片快餐行业的地位无法撼动。
吕冬上次跟杜小兵取过，这时期的米力乃从中式的包子油条，到西式的炸鸡汉堡全都卖，生意好到肯德基泉城旗舰店都比不上。
还有关键的一点，大观园属于明日黄花，后期的没落与兴盛时的繁华叫人一样唏嘘。
人民商场正好处于步行街与大观园之间，在百货大楼完蛋以后，属于泉南国有商场里面的扛把子，北边有聚集众多居民的魏家庄，南边有省实验中心、泉南中学和育英中学等多所学校。
这边情况与大观园类似，没落速度稍慢，却也跟很多国有商场一样会将自己玩死，而且租赁公家单位的房子，万一期间突然改制，麻烦不是一般大。
赶你走都没地方说理去，毕竟不是卖拉面的。
省大花园广场商业圈，吕冬只是看了一下资料，就自动选择放弃。
这个商圈依托数目庞大的省大学生形成，就目前来说，省大各个院系不断外迁，学生数量骤降，短期内的人流量会是个问题。
吕冬最先淘汰人民商场和省大商业圈，后面就是大观园与步行街二选一。
就他个人来说，更倾向于步行街。
店铺地址的选择与目标客户群体息息相关，餐饮行业不同的经营类型，往往有不同的消费群体，甚至南辕北辙。
有些店铺，开在闹市区，还不如偏僻的地方，比如吕家村的卤肉绝味店，更适合深入居民区，而不是在商业繁华地段。
还有高档的酒店，同样不适合闹市区。
这些店开在繁华的商业区，还不如去偏僻些的特定区域。
汉堡皇、麻辣烫和火锅店三项业务，针对的都是大众群体，甚至可以说是年轻消费者群体和家庭用户们，所以在开店地址的选择上，肯定要选人潮涌动的地方。
年轻人和带着儿童的家庭经常光顾，附近适合这一人群游玩，又能逛街购物的需求等等。
毫无疑问，泉南步行街最为适合。
还有一点优势，这种店开起来，最好能实现二十年不变。
比起后期落寞的大观园和人民商场，泉南步行街称得上长盛不衰。
吕冬看完资料，问道：“老杜，让你选你选哪里？”
杜小兵直接说道：“步行街！”他的理由跟吕冬不一样：“我们要不不开，要开就要去市里最繁华的地方开店！”
吕冬微微点头：“这两天哪天有空，咱们再去步行街看看？我记得西门的商业楼快起来了。”
杜小兵想了想，说道：“我找我爸问问，看能不能提前接触那栋商业楼的开发商。”
吕冬在泉南的关系，不动用他爸的战友，比起老杜就差远多了，当即说道：“行！”
讨论一会，吕冬跟杜小兵下楼找地方吃饭，边吃边继续讨论进军新市场的事。
不止是第一步计划，还有后面的开店计划。
吕冬早就有所考虑，有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区，是选址考虑的地区。
未来几年的拆迁区，老化的商业圈等等，属于坚决不碰的地方。
又一次来到学府文苑的售楼处板房，跟前几次来情况截然不同，过来询问购房的人很多，包括柳洁在内的销售人员，基本没有闲着的人。
大学城房产与就读名校挂钩，直接激活房地产市场。
本着一事不劳烦二主，吕冬和宋娜等了一会，柳洁接待完一个客户，很快找过来。
“看你挺忙？”吕冬笑着说道：“这个月业绩要爆炸？”
柳洁拉开椅子坐在俩人对面，说道：“哪比得上你，你现在可是大老板。”
她们吃住都在这边，路口俩店经常去，知道生意有多好。
宋娜很客气，主动接话道：“柳姐，我们又来麻烦你了。”
“什么麻烦不麻烦的。”柳洁做销售的，说话非常好听：“你们这是照顾我。”
她问道：“又准备买房子？”
宋娜说道：“我想买一套住宅。”
吕冬插上一句：“柳姐，价格多照顾一点。”
“没问题，内部最低价。”两边老相识，有些话柳洁说在前面：“吕冬，你就在这一片做生意，应该知道小区的销售状况，这个内部价可不是刚过完年那阵。”
宋娜笑笑：“我们明白。”
柳洁轻轻点头，问道：“具体有什么要求？”
宋娜想了一下：“距离西边的一期商铺近些，出来进去能方便，不需要太大，小点的两室一厅就行。”
柳洁说道：“明白了，我这边有几套，一起过去看看？”
宋娜和吕冬跟着柳洁，出板房往北去，来到有些靠近小区北门的一栋楼，先后看了三楼和四楼，最后来到个一楼。
这些房子都是同样的户型，90平方左右的建筑面积，实际使用面积也能达到80平。
一楼同样带个院子，放点东西很方便。
宋娜征求吕冬的意见：“你觉得哪个好？”
吕冬直接说道：“一楼。”
宋娜多少受到吕冬一些话的影响，问道：“你不是说一楼脏，二楼乱，三楼四楼住高干吗？”
“这个分不同的人。”吕冬说道：“一楼进出方便，叔和婶子进进出出不用爬楼梯，现在他们爬楼梯没问题，年纪再大一些呢？出门买个菜，再爬三楼四楼，得废多大劲？”
目前的社会大环境，就认为一楼不好不值钱，宋娜难免受到影响，听到吕冬说的这些话，赞同：“也是。”
她父母腰腿本来就不大好，这种因为常年劳作带来的身体损耗，不致命却也治不好，随着年龄增长只会越来越严重。
面对吕冬和宋娜俩熟人，柳洁也不做促销，让他们自个做选择。
以她对俩人的认识，既然找过来，肯定要买。
吕冬挨个房间看了一下，布局与他那套一模一样，就是面积小了不少。
给老人买房子，与年轻人买房自住选择上完全不同。
不说别的，曾经最后几年，没有电梯的老式多层住宅，一楼和二楼最值钱，也是最方便的，二楼往上直接掉一个档次。
五楼六楼乏人问津。
吕冬找到主卧里的宋娜，问道：“钱够不够？”
宋娜笑了笑：“够。”
他对这个小区的房子很熟悉，所以没有过多犹豫，出去问道：“柳姐，还能走贷款？”
柳洁说道：“可以，跟以前一样。”
宋娜又打量一遍毛坯房客厅，说道：“咱们回去交定金，明天我叫人过来一起办贷款手续。”
吕冬没有插话，这点贷款对宋娜来说不算事。
办完手续出来，天略微有点发黑，宋娜说道：“咱们去学校吃食堂？”
吕冬刚准备应下来，杜小兵打来电话，让他回公司去一趟，有事情要谈。
“公司的事要紧。”宋娜说道：“你赶紧过去，我去跟我爸妈说一声，他们还不知道。”
吕冬说道：“黑蛋，你这是先斩后奏。”
俩人一起往北边走，宋娜边走边说道：“不先斩后奏，我爸妈说啥都不会让我在这里买房子，他们觉得店铺二楼将就将就就能住，去年冬天那么冷，今年要那样冷，二楼又没法点炉子，人不得冻坏了。”
吕冬说道：“你那房子装修时，直接安暖气。”
青照这地方，目前没有集中供暖，哪怕是新建成的小区，也得自个烧炉子取暖。
宋娜接话道：“对，安暖气！这样还方便，房子哪个屋里都暖和。”
到温馨货栈，宋娜去店里，吕冬返回公司。
一进公司大门，就看到徐曼在老杜边上说话，老杜耷拉着眼皮，一句话都不说。
徐曼看到吕冬进来，立即走开了。
杜小兵跟着吕冬进办公室，说道：“我姐刚从这边走，捎过来一份资料，你看看。”
他将一个厚厚的档案袋给吕冬：“有些是咱们雇人收集来的，有部分是我找人帮忙收集的，基本上能反应几个地区的情况。”
吕冬打开文件袋，取出里面的文件，文件按照对应的调查区域，总计分为四份，分别是——泉南步行金街、大观园商业圈、人民商场商业圈和省大花园广场商业圈。
这是吕氏餐饮公司进军泉南市场开店首选的四个地区，按照吕冬的想法，第一处店铺从中四选一。
进军泉南市场的前期市场调研，基本上都是杜小兵在做，有他家的关系在，很多事情做起来也方便。
虽然吕冬有曾经的记忆，但曾经这个时间段整天胡乱混，根本不了解泉南那边具体详细的情况。
前期市场调查非常有必要。
刚刚拿到手的资料，主要反应四个商圈的房租与治安环境，人流量与年龄构成，周边商户的聚集效应等等。
另外一点，没有反应在资料上，而是依靠吕冬的记忆——商圈未来前景。
进军泉南市场，如果第一步就失败，后续所有计划都会泡汤，最乐观的情况也得延迟很长时间。
所以，吕冬必须要敲定第一步放在哪里。
泉南步行街，省会的中心点，人流量足够大，能辐射周边的五龙潭、大明湖、趵突泉乃至黑虎泉，除了大量的本地人，还有为数众多的游客群体。
天下第一泉和大明湖畔的夏雨荷，名头足够响亮。
缺点很明显，面积大的店铺不好找，房租极为昂贵，不算太远的地方有肯德基和麦当劳。
大观园商圈人流量不亚于步行街，其中充斥着各种特色小吃，比如泉南的油旋和锅贴，还有泉南公认档次最高的快餐店米力乃，著名的大观影城，以及正在建设的大观商场。
缺点同样是房租贵的要死，米力乃在这一片快餐行业的地位无法撼动。
吕冬上次跟杜小兵取过，这时期的米力乃从中式的包子油条，到西式的炸鸡汉堡全都卖，生意好到肯德基泉城旗舰店都比不上。
还有关键的一点，大观园属于明日黄花，后期的没落与兴盛时的繁华叫人一样唏嘘。
人民商场正好处于步行街与大观园之间，在百货大楼完蛋以后，属于泉南国有商场里面的扛把子，北边有聚集众多居民的魏家庄，南边有省实验中心、泉南中学和育英中学等多所学校。
这边情况与大观园类似，没落速度稍慢，却也跟很多国有商场一样会将自己玩死，而且租赁公家单位的房子，万一期间突然改制，麻烦不是一般大。
赶你走都没地方说理去，毕竟不是卖拉面的。
省大花园广场商业圈，吕冬只是看了一下资料，就自动选择放弃。
这个商圈依托数目庞大的省大学生形成，就目前来说，省大各个院系不断外迁，学生数量骤降，短期内的人流量会是个问题。
吕冬最先淘汰人民商场和省大商业圈，后面就是大观园与步行街二选一。
就他个人来说，更倾向于步行街。
店铺地址的选择与目标客户群体息息相关，餐饮行业不同的经营类型，往往有不同的消费群体，甚至南辕北辙。
有些店铺，开在闹市区，还不如偏僻的地方，比如吕家村的卤肉绝味店，更适合深入居民区，而不是在商业繁华地段。
还有高档的酒店，同样不适合闹市区。
这些店开在繁华的商业区，还不如去偏僻些的特定区域。
汉堡皇、麻辣烫和火锅店三项业务，针对的都是大众群体，甚至可以说是年轻消费者群体和家庭用户们，所以在开店地址的选择上，肯定要选人潮涌动的地方。
年轻人和带着儿童的家庭经常光顾，附近适合这一人群游玩，又能逛街购物的需求等等。
毫无疑问，泉南步行街最为适合。
还有一点优势，这种店开起来，最好能实现二十年不变。
比起后期落寞的大观园和人民商场，泉南步行街称得上长盛不衰。
吕冬看完资料，问道：“老杜，让你选你选哪里？”
杜小兵直接说道：“步行街！”他的理由跟吕冬不一样：“我们要不不开，要开就要去市里最繁华的地方开店！”
吕冬微微点头：“这两天哪天有空，咱们再去步行街看看？我记得西门的商业楼快起来了。”
杜小兵想了想，说道：“我找我爸问问，看能不能提前接触那栋商业楼的开发商。”
吕冬在泉南的关系，不动用他爸的战友，比起老杜就差远多了，当即说道：“行！”
讨论一会，吕冬跟杜小兵下楼找地方吃饭，边吃边继续讨论进军新市场的事。
不止是第一步计划，还有后面的开店计划。
吕冬早就有所考虑，有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区，是选址考虑的地区。
未来几年的拆迁区，老化的商业圈等等，属于坚决不碰的地方。